HAUSWISSEN · 02
Ist das Haus
eigentlich legal?
Es steht doch da.
Seit fünfzig Jahren. Vielleicht auch seit hundert.
Es hat ein Dach, Fenster, Strom und eine Hausnummer. Im Kataster ist es eingezeichnet. Der Verkäufer besitzt es. Die Nachbarn kennen es.
Also wird schon alles in Ordnung sein.
Nicht unbedingt.
Denn bei einem Haus in Italien gibt es einen Unterschied, den man vor dem Kauf kennen sollte:
Was existiert, ist nicht automatisch das, was genehmigt wurde.
Der Katasterplan ist keine Baugenehmigung.
Der catasto erfasst Immobilien unter anderem für steuerliche Zwecke.
Dort findet man das Gebäude, seine Flächen, Räume und seine katasterrechtliche Einordnung.
Das ist wichtig.
Aber ein Eintrag im Kataster beweist nicht automatisch, dass ein Raum, ein Anbau, eine Terrasse oder ein zusätzliches Fenster auch baurechtlich genehmigt wurde.
Ein Haus kann deshalb katasterrechtlich ordentlich aussehen – und trotzdem baurechtliche Abweichungen haben.
ENTSCHEIDEND IST DER GENEHMIGTE BESTAND.
Was durfte hier gebaut werden?
Dafür werden die ursprünglichen Genehmigungen und spätere genehmigte Veränderungen mit dem heutigen Gebäude verglichen.
01Steht die Wand dort, wo sie stehen sollte?
02Gab es diesen Anbau schon?
03Sind die Fenster genehmigt?
04Ist aus einer Terrasse irgendwann ein Raum geworden?
05Und wird das Untergeschoss tatsächlich so genutzt, wie es genehmigt wurde?
Aus diesen Unterlagen lässt sich der rechtmäßige Bestand – der stato legittimo – bestimmen.
BESONDERS INTERESSANT WIRD ES BEI ALTEN HÄUSERN.
Irgendwann.
Ein Fenster wurde irgendwann größer.
Eine Tür zugemauert.
Neben dem Haus entstand ein kleiner Schuppen.
Die Cantina bekam ein Bad.
Aus einem Abstellraum wurde ein Schlafzimmer.
Vielleicht vor fünf Jahren.
Vielleicht vor vierzig.
Und irgendwann weiß niemand mehr genau, wann eigentlich.
Das bedeutet nicht automatisch, dass das Haus ein Problemfall ist.
Aber es bedeutet: Wir sollten es herausfinden.„Aber der Verkäufer hat doch einen Geometra.“
Gut.
Trotzdem möchte ich die Unterlagen sehen.
Mich interessiert vor allem, was nach dem Kauf mit diesem Haus möglich ist.
Wenn wir ein Fenster vergrößern, einen Raum anders nutzen oder einen Anbau planen wollen, ist der genehmigte Ausgangszustand die Grundlage für alles Weitere.
Man kann schlecht eine Veränderung beantragen, solange nicht klar ist, von welchem legalen Zustand aus wir eigentlich starten.
UND WENN ETWAS NICHT GENEHMIGT IST?
Dann muss zunächst geklärt werden, was genau nicht stimmt.
Nicht jede Abweichung ist gleich.
Manches ist geringfügig.
Manches lässt sich möglicherweise nachträglich legalisieren.
Manches muss verändert oder zurückgebaut werden.
Und manches kann ein ernsthaftes Hindernis sein.
„Da kümmern wir uns nach dem Kauf drum“ ist nicht unbedingt die beste Strategie.
EIN BESONDERS SCHÖNER RAUM KANN BESONDERS INTERESSANT WERDEN.
Da ist diese Cantina im Erdgeschoss.
Dicke Mauern. Angenehm kühl. Eine Tür zum Garten.
Perfekt für ein Schlafzimmer.
Nur steht im Kataster vielleicht: deposito.
Schön wäre sie als Schlafzimmer. Jetzt muss nur noch das Baurecht derselben Meinung sein.
Vielleicht ja.
Dann müssen unter anderem Nutzung, Raumhöhe, Belichtung, Belüftung, Fenster und technische Voraussetzungen geprüft werden.
Und erst danach lohnt es sich, darüber nachzudenken, wo das Bett steht.
DESHALB PRÜFE ICH VOR DEM KAUF ZWEI HÄUSER.
Das Haus, das vor mir steht. Und das Haus auf dem Papier.
Im besten Fall sind beide identisch.
Wenn nicht, möchte ich den Unterschied kennen.
Bevor gekauft wird.
Bevor geplant wird.
Und ganz sicher bevor gebaut wird.
Gefällt es mir?Und: Ist das Haus, das ich gerade kaufe, tatsächlich das Haus, das genehmigt wurde?